BEEFORDEAL, le Crowdfunding immobilier
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BEEFORDEAL, le Crowdfunding immobilier
Interview de Vincent Heno Fondateur de Beefordeal
Vincent Heno, le créateur de la plateforme de Crowdfunding immobilier BEEFORDEAL nous a accordé un interview.

Vincent Heno, vous êtes le créateur de la plateforme de Crowdfunding immobilier BEEFORDEAL pouvez-vous nous en dire plus sur l'investissement participatif immobilier ?

L'investissement Participatif immobilier est né pour répondre à un besoin de performance et de transparence en matière d'offre d'investissement ainsi que pour apporter des solutions alternatives ou complémentaires aux besoins de financement des professionnels de l'immobilier.

 

Encadré depuis 2014 par l'AMF, le Crowdfunding immobilier se diversifie pour offrir aux investisseurs une gamme de produits de plus en plus variés ; produit de taux et de diversification, nouvelle concurrence aux SCPI.

logo Beefordeal

 

Qu'est-ce que le Crowdfunding en général et plus particulièrement le Crowdfunding immobilier?

Le Crowdfunding (financement par la foule) a pour objectif de regrouper, au travers d'une plateforme internet,  des particuliers et/ou des entreprises pour soutenir financièrement la réalisation de projets. A la différence du Crowdlending (Prêt corporate) ou des opérations de collecte sous forme de don, le Crowdfunding (equity/bond) promet une rémunération potentiellement forte des sommes prêtées.

 

En France, le Crowdfunding a démarré par le financement de start-up, à la manière des business Angel. Par la suite l'immobilier s'est immiscé pour devenir aujourd'hui le segment le plus porteur de cette industrie nouvelle.

 

De fait, Le principe du Crowdfunding immobilier est de regrouper des investisseurs, à travers une plateforme Web, pour financer à plusieurs un projet immobilier. Les investisseurs attendent en retour une rémunération sur l'argent qu'ils ont prêté, rémunération qui est fixée à l'avance. Le remboursement intervient selon une date donnée et qui correspond à la fin du projet.

 

Les projets peuvent être de nature diverses : promotion de logement, rénovation d'un immeuble existant, construction d'un immeuble de bureau ou l'aménagement d'une nouvelle zone Urbaine.

 

Ceux que l'on appelle des porteurs de projets c'est-à-dire ceux qui empruntent auprès des investisseurs peuvent donc être soit des promoteurs, des marchands de biens, des lotisseurs fonciers ou des foncières et plus largement, tout opérateur immobilier qui utilise l'emprunt comme effet-levier financier pour réaliser ses opérations.

 

Mieux comprendre le Crowdfunding immobilier avec Beefordeal

 

 

 
 

Quand le Crowdfunding immobilier est-il apparu et pour répondre à quel besoin ?

Mouvement de fonds qui vient des États-Unis après la crise des subprimes, le Crowdfunding immobilier est apparu un peu avant la mise en place du cadre réglementaire porté par l'AMF en 2014 avec quelques initiatives dès 2012.

 

Activité d'intermédiation entre investisseurs et porteurs de projets, le crowdfunding répond aux intérêts des deux parties :

 

Coté opérateur immobilier :

  • Les opérateurs immobiliers ont un besoin croissant de liquidité pour financer leurs opérations,
  • Les banques sont soumises à des contraintes de plus en plus fortes (BAL III) qui les conduisent à contraindre de plus en plus les niveaux de financement et exigent des quotités de fonds propres par opération de plus en plus importantes,
  • Les réseaux de financement traditionnels en equity sont coûteux et/ou nécessitent de partager une part importante des marges des opérations.

 

⇒ Le crowdfunding permet de financer rapidement les besoins en fonds propres (de quelques minutes à quelques semaines),

⇒ Il permet également de développer la notoriété de la marque par le biais de la communication digitale des plateformes,

⇒ Il offre à l'opérateur immobilier une réelle capacité de développement et augmente sa réactivité pour établir ses offres d'achat de fonciers,

⇒ Il permet de fidéliser une communauté d'investisseurs qui, s'ils sont satisfaits des rendements, réinvestissent dans les opérations suivantes,

⇒ Il permet enfin de gérer les tours de table à moindre coût, sans avoir à gérer l'aspect administratif et les contraintes de gestion des souscriptions.

 

Coté investisseur :

⇒ Il donne accès à une gamme d'investissement qui échappait jusqu'alors complètement au grand public,

⇒ Il permet à l'investisseur de s'appuyer sur les compétences de professionnels sans avoir à en supporter le coût,

⇒ Il offre une transparence complète sur l'opération, ses caractéristiques, ses forces et ses faiblesses et l'utilisation des fonds,

⇒ Il bénéficie d'un suivi tout au long de l'opération et sur la durée de son investissement,

⇒ Il permet d'investir à partir de 1.000 €, accessible à une grande population,

⇒ Il dégage l'investisseur de la lourdeur de la recherche d'opportunités.

 

Combien de plateformes d'investissement participatif immobilier existe-t-il en France ?

A ce jour il existe 26 plateformes, agréées par l'AMF, qui interviennent sur l'immobilier dont deux ou trois qui réalisent 50% des volumes de collecte. Attention toutefois, car la quantité ne préjuge pas de la qualité et le niveau de maitrise du domaine immobilier est très hétérogène d'une plateforme à l'autre.

 

Quels sont les risques et les rendements attendus de ce type d'investissement ?

Par principe, il n'y a pas d'investissement sans risque. Le Crowdfunding immobilier finance des entreprises non cotées ; l'investissement présente donc par nature un risque de perte partiel ou total du capital investi ainsi qu'un risque d'illiquidité.

En dehors du cadre général, le Crowdfunding immobilier comporte les risques de la promotion immobilière. Il est donc impératif que les plateformes aient la compétence d'analyser et de quantifier les niveaux de risque.

 

Quelle est la liquidité de ce type d'investissement et existe-t-il un marché secondaire ?

Les investissements « Obligataires » sont conclus pour une durée allant de 12 à 36 mois avec un remboursement du capital et des intérêts In fine. Les durées d'investissement ne justifient pas nécessairement de mettre en place de second marché et il n'en n'existe pas à ce jour, mais c'est une offre de service qui pourrait se mettre en place.

De nouveaux opérateurs commencent à faire appel au Crowdfunding avec des besoins en financement portant sur des durées plus longues. Des réflexions au travers de la blockchain sont en cours pour permettre la mise en place d'un second marché, sécurisé et désintermédié.

 

Les cycles des marchés boursiers et immobiliers sont-ils corrélés ou dé-corrélés ?

A 10, 20 ou 30 ans, l'immobilier, fait partie des classes d'actifs dont les performances totales sont les plus faiblement corrélées avec les actions et les obligations, quand elles ne sont pas dé-corrélées (voir tableau "annexe Analyse de Corrélation" ci-après).

 

Le marché apparait particulièrement robuste même s'il n'est pas à l'abri d'ajustement en matière de prix.

 

GRAPHIQUE

Chiffres sur le logement - source ECLN - Enquête sur la commercialisation des logements neufs.

 

Sont exclus : le secteur locatif, les constructions individuelles réalisées par des particuliers en vue de leur occupation personnelle ; les logements construits par l'Etat, les collectivités locales et les sociétés nationalisées ; l'ensemble des logements de fonction.

 

En effet, la capacité des acquéreurs à assouvir leurs besoins dépend de leur santé économique (chômage / évolution du pouvoir d'achat) et des conditions de financement, lesquelles dépendent à la fois des taux d'intérêts et donc des marchés financiers, mais aussi des mesures d'accompagnement gouvernementales ou de la politique du logement (TVA à taux réduits, etc…).

Une partie de l'analyse réalisée par la plateforme de Crowdfunding consiste à s'assurer que le projet et les prix soient adaptés aux conditions de financement et de revenus des ménages cibles sur le territoire et sur l'horizon de de commercialisation de l'opération.

 

Annexe : Analyse de corrélation

Corrélation de l'immobilier physique avec les obligations :

sur 5 ans (fin 2011 – fin 2016) : le Logement Paris - 45 % ; le Logement France – 42% ; les bureaux France -35%.

sur 10 ans (fin 2006 – fin 2016) : le Logement France – 60% ; le Logement Paris – 59% ; les Bureaux France – 45%.

sur 20 ans (fin 1996 – fin 2016) : les Bureaux France – 50% ; le Logement Paris – 42% ; le Logement France - 29%.

sur 30 ans (fin 1986 – fin 2016) : le Logement Paris -29%, les bureaux France – 29%; le Logement France -20%.

Corrélation de l'immobilier physique avec les actions :

sur 5 ans (fin 2011 – fin 2016) : les Bureaux France – 63% ; le Logement France – 40% ; le Logement Paris – 39%.

sur 10 ans (fin 2006 – fin 2016) : le Logement Paris -39 % ; le Logement France – 22% ; les Bureaux France 13%.

sur 20 ans (fin 1996 – fin 2016) : le Logement Paris – 11% ; le Logement France 0% ; les Bureaux France 17%.

sur 30 ans (fin 1986 – fin 2016) : le Logement Paris – 2% ; le Logement France 5% ; les Bureaux France 11%.

 Sources : IEIF 40 ans de performances comparées 1976 – 2016

Etudes Statistiques Mai 2017

 

Ce type d'investissement peut-il être considéré comme une façon d'investir en immobilier sans subir l'IFI  comme les SIIC ?

Oui, les obligations en Crowdfunding sont considérées comme des valeurs mobilières de placement qui ne tombent pas sous le joug de l'IFI. La fiscalité des obligations est celle du PFU pour une personne physique et de l'IS pour une personne morale.

 

Quel est le rôle de BEEFORDEAL et en quoi consiste son action ?

En qualité de Conseiller en Investissement Participatif (CIP), Beefordeal joue un rôle d'intermédiaire et de conseiller qui accompagne les investisseurs et les porteurs de projet dans une logique d'alignement d'intérêt.

 

Vis à vis des investisseurs

Le rôle premier de Beefordeal est d'auditer les opérations à financer et de les sélectionner conformément à une procédure d'analyse stricte et rigoureuse. A peine 10% des opérations analysées sont présentées aux investisseurs. Beefordeal est à la disposition des investisseurs pour répondre à l'ensemble des questions qu'ils se posent et les conseiller, notamment :

  • Sélectionner,
  • Présenter,
  • Guider via le support téléphonique ou via le tchat de la plateforme,
  • Recueillir les souscriptions,
  • Suivre les opérations et communiquer les reporting trimestriels,
  • Activer les garanties si nécessaires,
  • Gérer les réclamations le cas échéant...


Vis à vis des opérateurs (porteurs de projet)

Beefordeal accompagne et conseille les opérateurs dans le mise en place de la collecte mais également et pour partie dans le montage de l'opération :

 

La mise en place de l'ingénierie financière :

  • Modification de statut,
  • Création des véhicules ad hoc,
  • Gestion des souscriptions,
  • Collecte des sommes recherchées,
  • Gestions des remboursements...

La mise en relation avec un réseau de partenaires peut également aider l'opérateur :

  • Courtage en assurances techniques et financières,
  • Réseaux de transaction et commercialisation,
  • Analyse des plans de vente...

 

A qui s'adresse votre plateforme de financement ? A quel type d'investisseur ?

Beefordeal s'inscrit dans la philosophie du Crowdfunding en regroupant des investisseurs de nature très hétérogène. De 1.000 à 500 000 €, du particulier à l'institutionnel et passant par les entreprises qui trouvent dans le système une solution de gestion des excédants de trésorerie.

 

Comment sélectionnez-vous les projets – programmes que vous proposez aux investisseurs ?

Promotion de logement, rénovation par un Marchand de biens, division foncière par un lotisseur ou aménagement d'une nouvelle zone urbaine… chaque projet est différent et ne doit pas être analysé selon un processus automatique.

 

Pour autant, on peut noter les thèmes d'analyse suivant :

Audit de l'opérateur

o    Antériorité

o    Expertise

o    Santé financière

o    Qualité des dirigeants

o    Analyse des opérations en cours et à venir

 

Audit du projet

o    Situation administratives et juridique

o    Analyse technique

o    Analyse financière

o    Analyse commerciale

 

A chaque thématique est attribuée une note qui déterminera l'éligibilité de l'opération ainsi que le taux de rémunération pour l'investisseur. Pour pouvoir être présentée sur la plateforme, une opération doit présenter les caractéristique nécessaires pour être lancée : Permis de construire accordé et purgé du recours des tiers, assurance technique accordée, assurance financière accordée, financement bancaire sous condition validée et niveau de commercialisation dans le cadre d'opération de VEFA d'environ 50%.

 

Dans le cadre de l'investissement participatif immobilier, il n'y a pas d'obligation de publications d'informations de la part des sociétés, quelles règles fixez-vous aux programmes que vous sélectionnez ?

Il n'y a effectivement pas de cadre de présentation stricte concernant l'opération immobilière. Beefordeal a défini un cadre d'information qui reprend les items de notre analyse de sélection. Objectif, situation géographique, données financières de l'opérateur et de l'opération, niveau et rythme de commercialisation, documentation pour justifier de la conformité en matière d'obligation contractuelle (Assurances), etc...

 

Le Crowdfunding n'est pas soumis à la présentation d'un prospectus. Cependant, nous avons obligation de présenter un Document d'Information Réglementaire et Synthétique (DIRS) qui reprend toutes les infirmations liées à l'investissement et les modalités de fonctionnement des obligations. Ce DIRS est validé par l'AMF lors de la procédure d'agrément de la plateforme.

 

Quelles sont les projets que vous avez réalisés ?

A ce jour, nous avons réalisé deux opérations de marchand de biens et de promotion de logement. Nous avons d'autres opérations prévues pour la fin d'année et espérons clôturer cette première années avec plus d'1 Million de collecte.

 

 

Pensez-vous que les investisseurs recherchent ce type d'investissements pour donner du sens à leur épargne?

Oui. Pour être plus précis :

  • certains apprécient de pourvoir soutenir l'économie réelle,
  • la grande majorité des investisseurs affectionnent la transparence de l'information qui leur permet de choisir les investissements en connaissance de cause,
  • La quasi-totalité des investisseurs sont intéressés par des taux de rémunération compris entre 8% et 12% par an.

Pensez-vous que les investisseurs cherchent des investissements de proximité ?

La proximité est un facteur important pour une partie des investisseurs qui se sentent plus à l'aise sur des opérations situées dans une zone géographique qu'ils maitrisent. Pour autant, la distance n'est pas nécessairement un frein pour les investisseurs qui recherchent du rendement.

 

Trouvez-vous plus d'investisseurs locaux dans les régions des programmes en question ?

Il peut y avoir un lien entre situation géographique des projets et élargissement de la communauté d'investisseurs. Pour autant, les plateformes qui ont fait le choix d'un rayonnement géographique restreint ont du mal à décoller.

 

Dans ce financement immobilier, les autorités vous accompagnent-elles et si oui comment ?

L'AMF fixe un cadre de régulation qui à pour objet de contraindre les plateformes aux fins de protection des investisseurs.

L'industrie du Crowdfunding immobilier est également regroupée autour de l'association « Financement Participatif France » qui conduit des plaidoyer à destination de Bercy afin de faire évoluer le cadre réglementaire. A ce titre, la loi PACTE prévoit des évolutions structurantes pour favoriser le développement du Crowdfunding : élargissement de l'enveloppe PEA-PME et de l'assurance vie, augmentation des seuils d'intervention à 8 Millions d'euros par an et par projet, réflexion sur le passeport européen etc...

 

 

Achevé de rédiger en novembre 2018

 

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BEEFORDEAL DANS LA PRESSE
Beefordeal au salon de l'immobilier : table ronde sur le Crowdfunding

 

 

Beefordeal sur le plateau de Capital BEEFORDEAL CHEZ CAPITAL

 

 

 

 

 
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