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Rubrique Investir autrement - Magazine Inform@ctions n°53 - Avril 2013

mardi 07 mai 2013

Viager, viatique des vieux jours ?

Le viager, forme ancestrale de transaction immobilière, semble de plus en plus répondre aux besoins de vendeurs âgés à la recherche de revenus complémentaires, que d’acheteurs soucieux d’épargner pour leurs vieux jours. Explications.

Le viager - qui signifie « temps de vie » en vieux français - est à la mode. Si cette forme particulière de vente immobilière ne représente qu'une part infime des transactions, elle n'a cessé de progresser au cours des dix dernières années, passant de 0,4 % du marché de l'ancien en 2006 à près de 1 % en 2010, avec environ 8 000 mutations enregistrées (1).

Selon une étude du Conseil Économique et Social, le viager immobilier pourrait même accroître son poids relatif jusqu'à 5 % au cours des vingt prochaines années Ce succès potentiel s'explique en partie par le contexte socioéconomique : une espérance de vie en hausse, un pouvoir d'achat des retraités - actuels et futurs - en baisse poussent à la fois les propriétaires âgés à rechercher un complément de revenus, et aux actifs soucieux de préparer leurs vieux jours à investir dans un placement sécurisant sur le long terme…

Avantageux pour le crédirentier

Les premiers -des retraités pour la plupart- semblent de plus en plus nombreux à avoir compris

L'intérêt de la formule. Il y aurait, selon les spécialistes du secteur, près de 12 000 offres de viagers actuellement disponibles (2). Pour ces crédirentiers - les vendeurs de viager - potentiels, les avantages sont légion :

assurance de rester dans son logement jusqu'à son décès (95 % des viagers sont des viagers occupés) ;
perception d'un bouquet -la somme au comptant que lui versera l'acquéreur -dont il pourra disposer à sa guise ;
et, surtout, perception d'une rente ad vitam assortie, qui plus est, d'un traitement fiscal de faveur (3).

Coté débirentier –l'acheteur du viager -, les bénéfices d'une telle opération sont évidemment plus aléatoires. Tout le monde a en mémoire le film éponyme (4), ou le cas, bien réel celui-là, du notaire de Jeanne Calment, acquéreur malheureux il mourut en 1966, un an après l'achat - de la maison de la future doyenne de l'humanité…

Mais aussi, sous réserve, pour le débirentier

Mais si le débirentier fait effectivement un pari sur la longévité du vendeur, par définition non paramétrable, il est toutefois en mesure de s'entourer de certaines précautions qui lui permettront, au final, de rentabiliser son investissement. Le point le plus important est évidemment la négociation initiale sur le prix de vente, et sa répartition entre bouquet et rente. Entrent en ligne de compte la valeur du bien à estimer à son prix de cession libre, et la décote à appliquer pour tenir compte de l'âge du crédirentier ; donc de la durée d'occupation du bien.

Pour calculer cette décote, et le niveau de rente qui en découlera, il est fortement conseillé de s'adresser à plusieurs professionnels, car tous ne se réfèrent pas aux mêmes tables de mortalité. Les différences peuvent être très importantes, encore plus depuis qu'une décision européenne interdise de faire le distinguo entre l'espérance de vie des hommes et des femmes ces dernières ayant pourtant une longévité supérieure. Mieux vaudrait donc privilégier les crédirentiers masculin... Cette rente, quel que soit son niveau, doit également être revalorisée, en général sur un rythme annuel. Si elle est la plupart du temps indexée sur le coût de la vie, rien n'interdit toutefois au débirentier d'imposer un autre indice de référence, qui lui serait plus favorable. Car, rappelons-le, le déséquilibre du marché immobilier en général et du viager en particulier, est aujourd'hui en faveur des acheteurs…

(1) Source : Kyala viager, d'après les statistiques du Ministère de l'Ecologie, de l'Environnement et de l'Aménagement du Territoire.

(2) Source : Viagers Lapous

(3) Seule une partie de la rente est imposable à l'impôt sur le revenu. Cette part imposable dépend de l'âge du vendeur à la signature. Elle n'est, par exemple, que de 70 % si le vendeur a moins de 50 ans, ou de 30 % s'il a plus de 70 ans.

(4) Le viager – Pierre Tchernia - 1972

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