La chronique de Jérôme Boumengel : Actions ou immobilier ?
 
La chronique de Jérôme Boumengel : Actions ou immobilier ?
Quel placement privilégier entre actions et immobiliers ? Jérôme Boumengel de Tendance.com vous livre son analyse.
Les notaires parisiens ont fait état d'une nouvelle progression du prix des appartements anciens à Paris au cours du premier trimestre 2017. C'est ainsi que le prix moyen du m2 est ressorti à 8450 €, très proche du record du troisième trimestre 2012 où les prix avaient atteint 8460 €. Les prix peuvent-ils continuer à grimper ? L'immobilier ancien parisien n'est-il pas dans une bulle spéculative ? Doit-on réorienter une partie de son patrimoine sur les actions ?

Pour répondre à cette question, nous procèderons de la même démarche et utiliserons les mêmes outils qui nous avaient permis, fin 2011, d'anticiper le mouvement de correction. En effet, dès cette époque, nous mettions en garde sur la vulnérabilité du marché de l'ancien à Paris. Toutefois, contrairement à de nombreux observateurs, nous précisions qu'il fallait plutôt privilégier le scénario d'une consolidation, comme celle de 2008, et non le scénario d'une forte correction, comme dans les années 90.
 
1) Quelle valorisation pour le marché immobilier ?
 
Une bulle spéculative se définit comme un écart important et persistant du prix d'un actif par rapport à sa valeur fondamentale. Concernant le marché immobilier, cette définition implique de déterminer sa valeur fondamentale, puis de définir le seuil à partir duquel le marché se trouve dans une situation de bulle spéculative.

Dans notre cas, on peut se faire une idée assez précise de la valeur fondamentale des appartements anciens, en calculant le rapport entre le prix moyen d'un appartement et le loyer annuel moyen (P/L ratio), à partir notamment des données compilées par les notaires parisiens et par l'OLAP (Observatoire des Loyers).

Ce ratio, analogue au PER calculé sur les actions, se situe actuellement à un niveau de 30,5. Cela veut dire qu'il faut à peu près 30 années et demie de loyers (366 loyers mensuels) pour amortir son appartement parisien (toutes choses égales par ailleurs). Si on compare le niveau actuel à la moyenne de long terme (23 années), le marché parisien est relativement cher. Mais est-il excessif ? Pour déterminer le seuil à partir duquel un marché est en situation de bulle, nous avons pris l'habitude, de calculer des bandes de déviation à partir des écart-types du ratio. 
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Source : Chambre des notaires de Paris, Observatoire des loyers
Au-delà de +1,5 fois l'écart-type, nous considérons la valorisation du marché comme excessive. En-deçà de -1,5 fois l'écart-type, il y a excès de pessimisme et le marché est sous-évalué. La dernière fois que le ratio P/L montrait un excès de valorisation, c'était en 2011. Dans la mesure où le ratio se situe actuellement au-dessous du seuil critique, nous estimons que la valorisation des appartements anciens à Paris est élevée, mais pas encore excessive.

2) Est-il encore rationnel d'acheter de l'immobilier parisien ?

 
L'aversion au risque pour l'immobilier parisien s'est réduite au premier trimestre 2017. La prime de risque, c'est-à-dire l'écart entre le rendement des appartements anciens parisiens et celui des emprunts d'Etat à 10 ans, est retombée à 2,3 % contre un plus haut à 3,2 % au second trimestre 2016. C'est un niveau élevé qui avoisine le point creux de la crise immobilière des années 90. Nous pensons que l'aversion au risque pourrait encore se réduire et revenir à proximité du seuil de 1 %.

Ce scénario de retour de l'appétit des investisseurs se confirme également dans la configuration de son ratio de risque. Depuis qu'il est remonté en territoire positif au cours du dernier trimestre 2015, le ratio se maintient dans une dynamique haussière. Cette configuration indique que le momentum des prix des appartements anciens parisiens continue de surperformer leur volatilité. Dans la mesure où le ratio n'est pas dans une configuration surachetée, nous en concluons qu'il est toujours rationnel de se positionner à l'achat sur cette catégorie d'actifs.
 
Source : Chambre des notaires de Paris, Observatoire des loyers
3) La reprise des prix de l'immobilier parisien est-elle durable ?

 
Si les derniers chiffres des notaires de Paris ont fait état d'une progression des prix, ils ont également montré que celle-ci s'était accompagnée d'une augmentation des transactions. Les volumes échangés ont atteint 10380 unités, contre 8240 au cours du trimestre précédent. Nous pouvons également constater que depuis la reprise des prix, en 2016, les volumes de transactions se situent au-dessus de leur moyenne de long terme, tout en étant orientés à la hausse.

Or une progression des prix qui s'accompagne d'une augmentation des volumes, traduit une situation où c'est la courbe de demande qui se décale vers le haut. Autrement dit, la hausse des prix résulte d'une augmentation de la demande, une configuration qui confirme le retour des investisseurs et permet d'envisager une poursuite de la dynamique haussière.

En tablant sur un retour du P/L ratio sur ses plus hauts de 2011, les prix des appartements anciens peuvent encore grimper de 10 % et s'approcher du seuil des 9500 € le m2.
 
Source : Chambre des notaires de Paris, Observatoire des loyers
4) Comparaison du prix de l'immobilier et de l'indice CAC40

 
On entend souvent dire que la Bourse et l'immobilier sont les placements les plus rentables à long terme, et que l'investissement en actions est un bon complément à l'investissement en immobilier pour diversifier son patrimoine et en réduire le risque. C'est  ce qu'indique effectivement le calcul du coefficient de corrélation linéaire entre ces 2 actifs, qui sur les 30 dernières années ressort quasiment nul à -0.019. Cette forte indépendance linéaire entre ces 2 classes d'actifs permet sur le long terme d'augmenter la rentabilité de son patrimoine, tout en réduisant son risque.

Pour savoir s'il convient d'augmenter ou de diminuer la part des actions par rapport à celle de l'immobilier ancien, il est intéressant d'analyser le ratio de force relative entre les deux classes d'actifs. C'est ce que nous avons pris l'habitude de faire en calculant le rapport entre l'indice MSCI Price France et l'indice Insee/notaires des appartements parisiens. Depuis 30 ans, on y distingue 2 grandes phases. Entre 1990 et 2000, l'orientation haussière du ratio indique que les actions ont sensiblement surperformé les appartements anciens de la capitale. Puis à partir de 2001, elles se sont mises à sous-performer l'immobilier, reperdant la totalité de l'avance qu'elles avaient engrangée. Mais depuis 2013, et après avoir rebondi sur un support de long terme, le ratio de force relative est remonté au-dessus de ses moyennes mobiles de référence, ce qui pourrait déboucher sur une nouvelle phase de surperformance à long terme des actions sur l'immobilier.
 
Source : Chambre des notaires de Paris, MSCI
A l'heure actuelle et dans une optique de long terme, il semble donc à nouveau opportun d'augmenter la part des actions françaises dans son patrimoine au détriment d'un placement en immobilier ancien parisien.
 
 
 
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